Skontaktuj się z nami
17 77 07 200
ul. 3 maja 5/5, 35-030 Rzeszów
Masz jakieś pytania? Nie czekaj

Użytkowanie wieczyste przechodzi do lamusa, ale są wyjątki

uzytkowanie_wieczyste_nowe_zasadyWedług planów obecnego rządu już od przyszłego roku czekają nas duże zmiany odnośnie prawa użytkowania wieczystego. Niejako z automatu ma ono zostać zmienione w prawo współwłasności gruntu. Przedmiotowa zmiana dotyczy jednak tylko posiadaczy nieruchomości w budynkach wielorodzinnych. Ze zmian cieszyć się mogą zatem mieszkańcy bloków i właściciele lokali użytkowych w tego typu obiektach.

Jest to zmiana niezwykle ważna bowiem w aktualnej sytuacji prawnej zdarza się często tak, że użytkownik wieczysty po wielu latach użytkowania i bez aktualizacji cen gruntu otrzymuje podwyżkę, która wynosi kilkaset albo nawet kilka tysięcy procent w stosunku do dotychczasowej opłaty z tytułu umowy użytkowania wieczystego.

Jednakże jak to już było powiedziane powyżej nie każdy będzie mógł skorzystać z nowych rozwiązań. W chwili obecnej mają one dotyczyć jedynie budynków wielorodzinnych. Sama zmiana nie oznacza jednak pożegnania się z opłatą. Według nowych przepisów współwłaściciele w dalszym ciągu będą je uiszczać samorządom. Natomiast ich wysokość ustawiona będzie na poziomie z dnia wejścia w życie nowej ustawy. Zmieni się przede wszystkim sposób wprowadzania ich ewentualnych podwyżek- stosowana będzie waloryzacja wg specjalnego wskaźnika GUS. Wobec czego samorząd nie będzie już mógł według własnego uznania robić podwyżek wynoszących kilkaset procent- a takie historie były częstą bolączko użytkowników wieczystych.

Założenia nowej ustawy dopuszczają także możliwość wpłaty jednorazowej całości zobowiązania. W takich okolicznościach wcześniejsi właściciele gruntu, tj. gmina lub Skarb Państwa, udzielają nowemu właścicielowi bonifikatę na poziomie 50% naliczonej kwoty.

Jak już było wspomniane powody do zadowolenia mają właściciele nieruchomości z użytkowaniem wieczystym ale też nie wszyscy. Zmiany dotyczą bowiem tylko budynków mieszkalnych, wielorodzinnych.

Urzędnicy z ministerstwa wskazują, że proponowane zmiany mają w szczególności dotyczyć budynków wielorodzinnych gdzie funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe. Warto zaznaczyć, że właśnie z nimi zachodzi największy problem jeżeli chodzi o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Jeden bowiem sprzeciw członka wspólnoty blokuje cały proces. W takich okolicznościach konieczna jest cała procedura sądowa, która w znacznej mierze odwleka przekształcenie.
Wobec powyższego zmiany nie dotyczą posiadaczy domów jednorodzinnych na gruntach wieczystych oraz osób, które posiadają nieruchomości komercyjne. W ich przypadku aby uzyskać pełną własność należy użytkowanie wieczyste w nią przekształcić.

Kilka słów o użytkowaniu wieczystym

Użytkowanie wieczyste jest to instytucja prawna uregulowana w przepisach kodeksu cywilnego, jest to tzw. ograniczone prawo rzeczowe. Porównując prawo własności i użytkowanie wieczyste można powiedzieć, że zakres rozporządzania nieruchomością w obu przypadkach jest bardzo podobny np. kwestia ochrony i rozporządzania nieruchomością (jeżeli wybudujemy budynek na gruncie oddanym nam w użytkowanie wieczyste to posiadamy to niego prawo własności – właścicielem samego gruntu w dalszym ciągu jest samorząd lub Skarb Państwa). Okres trwania użytkowania wieczystego jest stosunkowo długi i wynosi minimalnie 40 lat, jednakże najczęściej użytkowanie wieczyste obejmuje okres 99 lat – pomimo tego faktu musimy pamiętać, że w dalszym ciągu jest to umowa terminowa i zawsze kiedyś się kończy.

O czym powinien wiedzieć kupujący nieruchomość

1) Terminowość – użytkowanie wieczyste charakteryzuje się długim czasem obowiązywania. Należy mieć jednak świadomość, że kiedyś ono wygasa. Kiedy nadchodzi ten czas to właściciel gruntu może się zgodzić na przedłużenie ale nie musi. Ewentualną odmowę musi uzasadnić ważnym interesem społecznym a, że jest to klauzula generalna to interpretacja może być szeroka i niekoniecznie zgodna z naszym interesem.koniec_uzytkowanie_wieczyste

2) Opłaty - za możliwość użytkowania gruntu ponosimy oczywiście stosowną opłatę, którą kierujemy do właściciela gruntu. Stawki są zróżnicowane i zależą przede wszystkim od sposobu korzystania nieruchomości. W przypadku budownictwa mieszkaniowego jest to przeważnie 1%. Natomiast w przypadku komercyjnej działalności stawki dochodzą do 3%. Dla użytkowników wieczystych problemem są przykładowe posunięcia gmin, które przez lata nie aktualizują cen działek a przez to samych opłat. Kiedy jednak już to zrobią to możemy być zaskoczeni drakońskim wzrostem kwoty jaką musimy opłacić.

Wobec tego każda osoba zainteresowana kupnem nieruchomości winna zwrócić szczególną uwagę na stan prawny danej nieruchomości. Jeżeli konkretny budynek stoi na gruncie z prawem użytkowania wieczystego to musimy się liczyć ze wzrostem kosztów utrzymania naszej nieruchomości. W pierwszej kolejności trzeba zweryfikować wysokość bieżących opłat i fakt, kiedy nastąpiła ostatnio jej aktualizacja. Jeżeli było to już dawno to możemy się spodziewać wzrostu należnej daniny. Kwestia ta jest mniej istotna dla właścicieli lokalu w budynkach wielorodzinnych gdyż w ich przypadku sama opłata jest rozkładana na wiele osób i nie jest tak dotkliwa. Naturalnie musimy także sprawdzić kiedy samo użytkowanie wieczyste wygasa.

Wyjściem z sytuacji może być przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. W tym przypadku będzie naliczona odpowiednia opłata. Natomiast jej wysokość będzie stanowić różnica występująca między wartością działki a wartością samego prawa. Z tego powodu najlepszą opcją jest wykonanie przekształcenia jeszcze na początku okresu użytkowania wieczystego (wtedy zapłacimy najmniej). Dodatkowo możemy liczyć na stosowną bonifikatę, która ułatwi nam przekształcenie. Jednakże uzyskanie bonifikaty nakłada na nas inne niedogodności np. zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od dnia przekształcenia zobowiązuje nas do zwrotu otrzymanej bonifikaty.

Wszelkie prawa zastrzeżone Cashcrown.pl Sp. Z o. o.